주택도시연구 제9권 제3호

SH Urban Research & Insight Vol. 9, No. 3, pp. 35~54(2019. 12)

https://doi.org/10.26700/shuri.2019.12.9.3.35

공공의 매입임대주택이 취약계층 밀집에 미치는 영향 분석

The Impact of Public-Purchased Rental Housing on the

Concentration of the Vulnerable Class

* ○○대학교 일반대학원 박사수료 (주저자: 이메일기재)

** ○○대학교 일반대학원 교수 (교신저자: 이메일 기재)

김○○*ㆍ이○○**

Hwang, Jong-AㆍKoo, Ja-Hoon

Abstract

In the past, public housing complex had been criticized as a source of supply imbalance between regions and the concentration of vulnerable class, so public-purchased rental housing were supplied as an alternative. The purpose of this study was to analyze the spatial impact of residential rental housing in Seoul. First, the impact of mitigating supply imbalance by region was analyzed through Moran's I, indicating spatial autocorrelativity. According to the analysis, the Moran's I index, including public-purchased rental housing, was lower than the Moran's I index for public housing complex. It can be observed as effective in alleviating regional imbalances at the macro level. However, it can be interpreted that the impact was due to the fact that the public-purchased rental housing was mainly supplied to a different area from the existing public housing complex. Second, spatial regression analysis was performed to analyze the impact of public-purchased rental housing on the concentration of vulnerable class. As a result of the analysis, the impact of the public-purchased rental housing was indicative of the direction of reducing the density, but not statistically significant. The analysis results indicate that when purchasing rental housing, the land price is purchased in areas with low land prices without considering the location of the existing rental housing or the total amount by region. Realistically, quantitative supply may be a priority for securing housing for vulnerable class, but if the supply continues in this way, it seems necessary to respond to the possibility of the formation of public-purchased rental housing in complexes.

| Key words | 취약계층 밀집, 공공 매입임대주택, 공간회귀모형, 공간자기상관
Concentration of the Vulnerable Class, Public-Purchased Rental Housing, Spatial Autocorrelation, Apatial Regression

1. 서론

주택도시연구 제9권 제3호Ⅰ통권 제21호 2019.12

공공의 매입임대주택이 취약계층 밀집에 미치는 영향 분석

1.1 연구의 배경과 목적

빈곤층 및 저소득층의 주거안정을 위해 공공이 추진하는 서울시 공공임대주택은 1989년 영구임대주택과 1991년 50년 임대주택을 시작으로 본격적으로 공급되었다. 그러나 임대주택 공급 초기는 양적 확대위주의 정책으로 외곽지역에 밀집된 형태로 공급되었다. 이 때문에 직주근접성이 낮고 저소득층의 집단적 거주로 인한 단지 슬럼화와 지역별 임대주택 불균형 문제 등이 제기되었다(윤인숙, 2004; 박윤환, 2013). 또한 공급자 위주의 공공임대정책은 다양한 수요자의 요구를 반영하지 못하고 입지불평등을 심화시키고 있다고 비판받아왔다(김도형·우명제, 2018).

서울시 최초의 공공임대주택은 1962년 마포 아파트이나, 정부의 본격적인 주택공급을 일환으로 추진된 “주택 200만호 건설계획”에 따른 영구임대주택의 첫 공급은 1989년 서울시 노원구 하계 5단지 640호이며, 50년 공공임대주택은 1991년 노원구 중계 4단지 1,979호이다.

서울에 공급된 임대주택유형 중 50년 임대주택의 사업자는 LH, 지자체, 정비사업조합(지자체)으로 구분되고, 정비사업조합에 의해 공급된 사업유형은 재건축, 재개발, 주거환경으로 구분된다. 이 중 지자체, 정비사업조합에 의한 재개발, 주거환경개발사업에 의한 임대주택의 SH이다(자료: 국토교통부 통계누리, 마이홈 포털).

2018년 기준 영구임대주택은 총 22,672호가 공급되어 있으며, 이 중 1996년 이전의 공급량은 21,294호로 93.9%를 차지한다.

기존의 많은 연구는 단지형 임대주택이나 매입임대주택을 비교하거나 매입임대주택으로 인한 인근 주택가격 영향과 주민인식 영향에 관해 다뤄왔다. 또한 빈곤층 및 취약계층의 공간적 분포 특성에 대한 연구는 이들이 주로 영구임대주택이나 노후된 주택지역에 밀집하고 있음을 다뤘다(이희연 외 2015; 김걸, 2017; 황종아ㆍ구자훈, 2019). 반면, 다가구 매입임대주택 공급이 시작된 지 약 16년이 지났으나 임대주택의 밀집에 관한 실증연구는 거의 이루어지지 않았으며 특히, 매입임대주택 공급에 따른 임대주택의 공간적 밀집 현상 및 저소득층 밀집의 완화 효과에 관해서는 연구된 바가 없다. 또한, 최근 일부 자치구에서는 인근 주민의 민원으로 매입 자제지역으로 요청하는 사례가 발생하고 있어, 매입임대주택의 공급 분포에 관한 연구가 필요한 시점으로 판단된다.

서울주택도시공사는 2018년도 3차 주택 매입 공고를 내면서 서울 강서구, 강북구, 도봉구, 양천구, 중랑구, 성북구를 ‘매입 자제지역’으로 지정하였으며, 이는 구청들의 요청에 따라 집값 하락을 걱정한 주민들의 민원에 따른 것이다. “서울 6개구 “우린 빼”, ‘님비’에 막힌 주택매입 임대사업”, (「한겨레신문」, 2018.10.17.)

본 연구는 서울시를 대상으로 공공 매입임대주택의 공급 효과를 두 가지 관점에서 분석한다.  첫째, 매입임대주택 공급으로 인해 지역별 임대주택 밀집이 완화되었는지를 분석하는 것이며, 둘째, 매입임대주택 공급이 취약계층의 공간적 밀집 완화에 영향을 미쳤는지를 분석하는 것이다.

1.2 연구의 범위 및 방법

본 연구의 공간적ㆍ시간적 범위는 서울시 424개 행정동 단위, 2018년을 기준시점으로 한다. 내용적 범위는 공공임대주택의 유형별 공간 분포를 살펴보고, 공급 방식에 따라 국민기초생활수급자를 대상으로 취약계층의 밀집에 어떤 영향을 미치는가를 분석한다. 이때, 다가구ㆍ다세대 및 도시형생활주택 유형으로 공급된 대상을 매입형 임대주택으로 구분하고 아파트로 공급된 임대주택을 단지형 임대주택으로 구분한다. 또한, 매입임대주택의 일반 공급 대상이 기초생활수급자 및 저소득계층임을 감안하여 단지형 임대주택 또한 영구임대주택과 재개발사업에 의한 임대주택을 대상으로 하였다. 분석 방법은 첫째, 공간자기상관분석을 통해 매입형 임대주택의 공급 유무에 따른 Moran’s I 값의 비교하여 밀집 완화 효과를 측정하였으며, Hot Spot분석을 통해 임대주택의 밀집 분포를 비교하였다. 둘째, 인구 1천 명당 기초생활수급자 인구수를 종속변수로 설정하고 Hot Spot 분석에 따라 추출된 단지형 임대주택과 매입형 임대주택의 밀집 지수를 포함하여 공간회귀모형을 통해 영향 관계를 분석하였다.

영구임대주택은 기초생활수급자가 신청자격 중 1순위 대상이며, 50년 공공임대 중 재개발임대(59㎡ 이하)는 기초생활수급자가 공급대상자로 한다. 50년 공공임대주택 중 공공임대와 주거환경에 따른 임대주택의 경우, 철거세입자 및 시승인 공급대상자(북한이탈주민 등), 청약저축 가입자를 대상으로 하고 있다. 서울시의 경우, 50년 공공임대 중 재개발임대가 약 76% 이상을 차지하고 있다.

2. 선행연구 고찰

2.1 취약계층의 밀집 및 거주지 분리에 대한 연구

최근 국제사회의 소득 불평등 및 대규모 국제이주의 흐름에서도 주거 분리는 상당한 정책적 관심을 받고 있다(Malmberg, 2011). 사회경제적 인종적 분리를 둘러싼 논쟁은 Wilson(1987)이 미국의 대도시에서 주로 게토(ghetto)에 관한 연구 이후 계속되어 왔으며, 일반적으로 거주지 분리는 사회 경제적 성장과 지역 간 통합에 부정적인 영향을 미친다고 인식되고 있어, 저소득층과 소수민족에 대한 집중은 정책적 이슈로 언론에서 자주 논의되고 있다(Musterd et al. 2003; Lichter et al. 2012).

게토(ghetto)원래 유대 교도를 강제로 격리한 일정한 거주구를 말하는데, 이를 일반화해서 소수자 집단이 밀집해서 거주하는 지구에 대해 이용하는 경우가 있다(종교학대사전, 한국사전연구사,1998). 소수 인종이나 소수 민족, 또는 소수 종교집단이 거주하는 도시 안의 한 구역을 가리킨다(글로벌 세계대백과사전).

Tammaru et, al. (2016)는 최근 유럽 주요 13개 도시에서 사회경제적 분리가 증가하고 있으며, 각각의 도시에서의 가장 가난한 집단과 가장 부유한 집단 간의 공간적 격차가 더 벌어지고 있다는 것을 분석하였다. 부의 재분배와 사회적 불평 등을 줄이기 위한 복지기능이 약화되면서 사회적 불평등과 분리가 더 높아졌다고 보았으며, 국가 또는 시장 정책이 사회경제적 계층의 공간적 분포에 영향을 미쳤다고 지적하였다.

다가구 임대주택의 공급 효과를 다룬 이주림ㆍ구자훈(2007)은 다가구 매입임대 주변 지역의 인식조사를 통해 입지인식에 따른 주택 전세가격에 미치는 영향을 분석하였으며, 헤도닉 모형을 이용하여 매입임대주택과 거리가 가까울수록 이웃 주택의 전세가격 하락에 영향이 있음을 분석하였다. 반면, 김상돈ㆍ이주형(2008)은 다가구 임대주택의 인근 주민을 대상으로 다가구 임대주택의 인지도 및 주택가격의 하락 여부에 관한 설문조사를 실시하였으며, 다가구 임대주택을 인지하고 있음에도 우려하는 주택가격 하락은 발생하지 않은 것으로 분석하였다. 또한, 최근 다가구 임대주택의 공급 문제점과 개선방안을 다룬 최은영ㆍ박신형(2016)은 서울시의 매입임대주택의 자치구간 공급량을 비교하여 지역별 편중에 있음을 분석하고 이에 대한 원인이 정부의 낮은 지원 기준 단가에 있음을 지적하였다.

2.2 연구의 차별성

기존 연구는 주로 저소득 빈곤층의 공간적 집중 현상을 분석하고 저소득층이 집중된 지역의 특성을 분석하는데 초점을 맞추었다. 다가구 임대주택 공급에 따른 공간적인 영향 연구는 입주민과 인근주민의 설문조사를 통해 인식에 의한 주택가격의 변화로 영향 범위를 분석하는 방법으로 이루어졌다. 최근 서울시 매입임대주택의 공급 문제점을 지적한 연구는 지역별 편중이 심화하고 있음을 설명하였지만, 자치구를 공간단위로 비교하고 있다는 점에서 한계가 있다. 본 연구에서는 소규모 점적 공급을 지향하는 매입임대주택이 기존의 대규모 임대주택단지와 비교하여 임대주택 분포에 미치는 영향과 취약계층의 공간적 집중 완화 미치는 영향을 분석하고자 한다.

3. 연구 모형 및 자료구축

3.1 공공임대주택 공급의 밀집 완화 측정 방법

본 연구에서는 공공임대주택의 공간 데이터 특성을 반영하여 공간자기상관분석을 통해 Moran’s I 지수를 산출하여 밀집 정도를 진단하고자 한다. 전체 공간분석 단위의 밀집 정도는 전역적 공간자기상관분석에 의한 Moran’s I 지수로 판단이 가능하며, 단지형 임대주택과 매입형 임대주택을 포함한 밀집 정도를 비교하여 완화 효과를 측정한다. 지역별 국지적인 밀집 정도와 분포를 파악하기 위해서는 Getis-Ord GI* 분석을 통해 GI*z-score를 계산하여 통계적으로 유의성이 있는 핫스팟 지역을 추출할 수 있으며, 단지형 임대주택과 매입형 임대주택의 군집 정도를 각각 GI*z-score로 나타내어 취약계층 거주 밀집에 미치는 영향을 측정하고자 한다.

Global Moran’s I 통계량은 Moran(1950)이 제시한 공간적 자기상관의 측정 지수로서, 값의 범위는 –1에서 +1까지 나타내며 +1은 완전한 정의 상관관계를 의미하며, -1은 완전한 부의 상관관계의 의미한다.

Gets & Ord (1992)는 국지적 자기상관성을 기반으로 온열지점(Hot Spots)을 측정하는 방법으로 Getis-Ord GI* 통계값을 계산하여 객체의 군집도를 보여주는 방법으로, 결과는 z-score 값으로 산출된다. 해당지역과 주변지역의 GI*값이 큰 양의 값(z-score≥1.96)으로 군집을 이루면 그 지역은 핫 스팟으로 추출되며, 반대로 해당지역과 주변지역의  GI* 값이 작은 음의 값(z-score≤1.96)을 가지면서 군집하면 콜드 스팟으로 추출된다.

...

[eqn: y= rho Wy`+` beta X`+` epsilon]	[eqn: W] : 공간가중행렬 [eqn: rho] : 공간적으로 시차된 공간자기회귀계수 [eqn: epsilon] : 오차	식 (1) 식(1)에서 W 는 공간가중행렬(spatial weighted matrix)로 모든 각 행의 합이 1인 횡단표준화(row-standardized)된 것이며, 대상지역 내 다수의 지점들이 서로 공간적으로 인접하고 있는가의 여부를 파악할 수 있다.
[eqn: y=` beta X`+` lambda W epsilon `+` mu]	[eqn: W] : 공간가중행렬 [eqn: lambda] : 오차의 공간적 자기회귀계수 [eqn: mu] : IID (Independent and Identically Distributed)오차	식 (2)12)

이처럼 공간 자료를 기반으로 하는 공간회귀분석을 통해 각 모형의 결과를 비교ㆍ검토함으로써 더욱 적합한 모형을 선택할 수 있으며, 본 연구의 변수들이 지역적 특성을 반영하고 있어, 이를 토대로 공간 데이터의 특성이 반영된 모형을 통해 유의미한 변수를 파악할 수 있다.

3.2 활용 변수 및 데이터

취약계층에 관한 자료는 소득 정도와 빈곤을 나타내는 자료를 통해 활용할 수 있다. 이 중 국민기초생활 보장 수급자는 국민기초생활 보장법에 따라 명시된 조건에 미달할 정도로 생계가 곤란한 계층으로 소득 인정액이 중위소득 30~50 % 이하로 최저 생계비에 미치지는 못하는 취약계층을 대표하는 지표이다. 본 연구에서의 취약계층은 국민기초생활수급자를 대상으로 하였으며, 행정동 인구 1,000명당 기초생활수급자 수를 종속변수로 설정하여 분석에 활용하였다.

김걸(2017)과 박윤환(2013)은 국민기초생활 보장 수급자를 빈곤층으로 정의하고 사회계층 간의 공간적 분리 현상을 설명하는 지표로 활용하였으며, 조준혁 외(2014)은 지역의 쇠퇴 정도를 파악하기 위해 국민기초생활보장 수급자 수를 인구ㆍ사회의 쇠퇴지표로 활용하기도 하였다.

본 연구에서는 취약계층의 거주지 특성을 나타내는 선행연구에서 활용한 지표 중 행정동 단위로 지역적 특성을 나타낼 수 있는 데이터를 고려하여 인구ㆍ사회, 주택 및 토지이용, 고용 및 산업, 근린생활 여건으로 구분하였으며, 활용된 지표 및 산출식은 <표 1>과 같다.

취약계층 거주지 특성을 다룬 연구 중 오현주(2015)는 주거 취약계층의 밀집 지역을 임대주택과 달동네 및 쪽방촌 등의 노후지역으로 보았으며, 배순석ㆍ전성제(2006)은 저소득계층 주거입지를 주택 노후도, 규모, 시설 상태로 구분하였고, 이희연 외 2 (2015)는 저소득 노인인구 밀집 지구를 인구, 가구, 주택의 상태에 고려하여 구분하였다. 이명호 외(2016)은 사회 취약지역 분석을 위해 에너지 사용, 건물 노후, 교통, 의료, 교육시설 등의 접근성을 분석지표로 활용하였고, 조준혁 외(2014)는 쇠퇴한 지역을 나타내기 위한 지표로 순이동률, 노령화, 기초생활수급자 등의 인구사회 특성과 인구 1천 명당 종사자수, 지가변동률 등의 산업경제 특성, 노후주택 비율 등의 물리ㆍ환경 등에 관한 데이터를 활용하였다.

<표 > 변수 및 산출식

구분		산출식	출처
종속변수	ln 취약계층 거주 지수(%)	(기초생활수급자 + 저소득 독거노인)/ 인구수 × 1,000	서울시 통계
임대주택 공급 특성	단지형 임대주택 밀집도	영구ㆍ50년 임대주택 세대 수 / 총 주택 수의 Gi z-score	마이홈 포털
	매입형 임대주택 밀집도	매입임대주택 세대수 / 총 주택 수의 Gi z-score	마이홈 포털
인구ㆍ사회 특성	순인구밀도 (인/㎢)	인구수 / 행정동별 주거ㆍ상업ㆍ준공업지역 면적	서울시 통계
	순이동률 (%)	전입전출인구 수 / 인구수	서울시 통계
	노령화지수(%)	65세 이상인구/14세 이하 인구	서울시 통계
주택 및 토지이용 특성	평균 공시지가(만원)	총 공시면적 / 총 공시지가	국가공간정보포털
	공동주택 평균 실거래가(만원)	총 전용 면적 /총 거래금액	국토부 실거래가
	노후주택비율(%)	20년 이상 경과 주택 수 / 총 주택 수	국가공간정보포털
	고용 중심지와의 거리(㎞)	행정동 중심으로부터의 도심, 강남, 영등포의 중심과의 평균거리	국가공간정보포털
	역세권 면적 비율(%)	역세권 포함 면적 / 행정동별 주상공 면적	국가공간정보포털
고용 및 산업기반 특성	인구 1,000명당 종사자수(%)	총 종사자 수 / 인구수 × 1,000	통계청*
	상업활력지수(%)	(도소매업+음식ㆍ숙박업 종사자) / 인구수	통계청
	제조업비율(%)	제조업 종사자 / 총 종사자	통계청
	운수업비율(%)	운수업 종사자 / 총 종사자	통계청
	교육 서비스업 비율(%)	교육 서비스업 종사자/ 총 종사자	통계청
	보건업 및 사회복지서비스업 비율(%)	보건업 및 사회복지 서비스업 종사자 / 총 종사자	통계청
생활기반 시설 특성	경로당 공급률(%)	경로당 수 / 65세 이상 인구 × 1,000	서울시 통계
	공공도서관 공급률(%)	공공도서관 (공공도서관 및 작은도서관) / 학령인구(6세~20세) × 1,000	서울시 통계
	국공립 어린이집 공급률(%)	국공립 어린이집 수 / 1~7세 인구 × 1,000	서울시 통계
*데이터 기준시점은 모두 2018년이며, 사업체총조사 관련 데이터는 2017년 기준(최신자료)임.

첫째, 인구사회 특성 변수는 지역사회의 인구변화와 사회 수준 등의 특성을 반영한다. 인구밀도는 인구의 과밀 정도를 나타내며, 순이동률은 인구측면의 활력을 나타낼 수 있는 지표 중의 하나로 도시 간 직업의 기회와 거주, 교육, 의료, 서비스 환경의 차이를 보여줄 수 있다. 노령화 지수는 노인인구 증가로 지역의 출산력 하락, 저축률 감소, 생산성 하락을 예상할 수 있는 인구사회 특성을 반영하는 대표적인 지표로 이를 포함하였다(조준혁 외, 2014).

4. 임대주택 공급이 취약계층 밀집에 미치는 영향 분석

4.1 임대주택 공급현황 및 변수의 기초통계량 분석

취약계층 거주 밀집에 미치는 영향 요인을 분석하기 위해 이론 및 선행연구를 통해 선정한 총 19개 변수에 대한 기초통계량 분석 결과는 <표 2>와 같으며, 주요 지표의 특성은 다음과 같다.

<표 > 기초통계량 분석 결과

구분		N	평균	표준편차	최소값	최대값
종속변수	취약계층 거주 지수(%)*	424	28.32	22.55	0.00	173.98
임대주택 공급 특성	단지형 임대주택 밀집도	424	0.33	1.04	0.00	6.47
	매입형 임대주택 밀집도	424	0.24	1.25	-2.07	6.17
인구ㆍ사회 특성	순인구밀도 (만명/㎢)	424	2.93	1.12	0.47	5.65
	순이동률 (%)	424	31.70	26.56	17.52	535.65
	노령화지수(%)	424	156.78	72.15	26.40	715.60
주택 및 토지이용 특성	평균 공시지가(만원)	424	336.58	213.72	6.47	1,829.33
	공동주택 평균 실거래가(만원)	424	756.11	361.03	308.27	2,987.98
	노후주택비율(%)	424	47.78	20.91	0.00	100.00
	고용 중심지와의 거리(㎞)	424	10.05	3.25	4.99	18.61
	역세권 면적 비율(%)	424	47.03	34.65	0.00	147.98
고용 및 산업기반 특성	인구 1,000명당 종사자수(%)	424	703.72	2,211.73	29.41	30,714.12
	상업활력지수(%)	424	0.22	0.70	0.00	8.13
	제조업비율(%)	424	5.72	7.45	0.00	53.21
	운수업비율(%)	424	8.81	9.62	0.00	82.45
	교육 서비스업 비율(%)	424	10.35	10.91	0.00	57.30
	보건업 및 사회복지서비스업 비율(%)	424	9.29	5.80	0.00	31.01
생활기반 시설 특성	경로당 공급률(%)	424	2.91	2.57	0.00	31.50
	공공도서관 공급률(%)	424	1.35	2.90	0.00	55.56
	국공립 어린이집 공급률(%)	424	3.58	3.39	0.00	44.12
주: 소수점 셋째 자리에서 반올림하였음.

2018년 기준, 취약계층 거주 지수가 가장 높은 곳은 강남구 수서동으로 173.98으로 나타났으며, 그 외에도 강서구 가양2동, 등촌 3동 등이 높게 나타났다. 강동구 둔촌 1동은 취약계층 거주 지수가 0으로 나타났으며, 위례신도시 개발로 인해 취약계층이 이동한 것으로 파악된다. 순인구밀도가 가장 높은 곳은 관악구 청림동으로 56,535인/㎢이 거주하는 것으로 나타났으며, 가장 낮은 곳은 강동구 둔촌동으로 476.9인/㎢이 거주하는 것으로 나타났다. 노령화지수가 가장 높은 곳은 중구 을지로동으로 715.6으로 나타났다.

공간회귀분석 시 활용된 취약계층 거주 지수는 ln을 적용한 값을 적용하였으며, 기초통계량 분석에서는 현황 파악을 위해 인구 1천 명당 취약계층거주자 비율을 사용하였다.

강동구 둔촌동의 취약계층 거주 지수는 2017년은 3, 2016년은 2.19, 2015년은 1.88로 2018년 위례신도시가 개발되기 직전까지 점차 증가한 것으로 파악됨(자료: 행정동별 기초생활수급자수, 각년도, 서울시 열린데이터 광장).

평균 공시지가가 가장 높은 곳은 중구 명동으로 1,829만원이며, 가장 낮은 곳은 송파구 위례동 6.5만원과 은평구 진관동 12.4만원으로 서울시 중심과 외곽이 큰 차이를 나타내었다. 노후주택 비율이 높은 곳은 노원구 상계 10동 및 상계 8동을 비롯하여 주로 20년 이상 아파트 단지가 입지한 경우로 나타났다. 송파구 잠실2동과 위례동은 노후주택이 없는 것으로 나타났는데 이는 잠실주공 아파트의 재건축과 위례신도시 영향 때문인 것으로 파악되었다. 역세권 면적 비율이 가장 높은 곳은 강남구 일원 2동으로 나타났으며, 역세권이 포함되지 않는 곳은 대부분 서울시 외곽 지역과 동북권 및 서남권의 각 중심 부분에 위치한 것으로 파악되었다.

잠실 2동은 잠실주공 1단지와 2단지가 재건축되어 2008년에 잠실 엘스와 잠실 리센츠 아파트가 준공되었다.

제조업 비중이 높은 지역은 도심 인근과 도심과 가까운 동북권역으로 나타났으며, 운수업 비중이 높은 지역은 대부분 도시 외곽에 위치하고 있는 것으로 나타났다. 교육 서비스업은 정릉3동으로 나타났는데 이곳은 서울과학고등학교와 서울국제고등학교 입지한 지역이며, 보건업 및 사회복지서비스업 비율이 높은 지역은 강서구 가양 2동으로 나타났다. 반면, 제조업 등 각 산업이 존재하지 않는 곳은 행정동 내에 대규모 아파트 단지만이 입지한 경우이거나, 주거용만 입지한 경우로 나타났다.

생활기반시설의 여건을 살펴보면, 서울시 경로당의 공급률 평균은  2.91%이며, 가장 높은 곳은 송파구 가락동으로 31.5%로 나타났다. 도서관 공급률이 가장 높은 곳은 둔촌동, 국공립어린이집의 공급률이 가장 높은 곳은 송파구 가락동으로 나타났으며, 이는 해당 시설 이용 연령이 적은 것 때문인 것으로 파악된다. 도서관이 입지하지 않은 행정동은 주로 인접한 행정경계부에 도서관이 입지하고 있는 것으로 나타났으며, 국공립어린이집은 도심지역과 일부 주거지역에는 입지하지 않았으나, 민간어린이집이 이를 대체하고 있는 것으로 파악된다.

도서관은 월계 3동, 일원 2동, 전동 1동 등 총 7개 행정동 관내에 입지하지 않았으나, 대신 인접한 행정경계부에 입지하고 있는 것으로 나타났다. 또한 국공립어린이집은 명동, 소공동 등 일부 도심지역과 송파 2동, 방이 2동 등의 일부 주거지역에는 입지하지 않았으나, 민간어린이집은 다수 입지하고 있는 것으로 조사되었다(민간어린이집 주소정보를 통한 geocoding을 통해 GIS로 행정동별 위치를 확인함).

공공임대주택의 공급을 살펴보면 단지형 임대주택이 가장 많은 곳은 강서구 가양2동으로 전체 주택의 54.56%를 차지하고 있으며, 가양3동과 강남구 수서동 또한 50% 이상이 단지형 임대주택인 것으로 나타났다. 매입임대주택이 가장 많은 곳은 도봉구 방학2동으로 6.06%로 나타났다. <그림 2>을 통해 분포된 위치를 살펴보면, 단지형 임대주택에 비해 매입 임대주택의 공급지역이 전반적으로 분산 공급된 것을 확인할 수 있으나, 여전히 강북 도심과 강남지역에 공급이 적고 외곽 주거지에 많은 분포를 나타내고 있음을 알 수 있다.

자료: 마이홈 포털, SH서울주택도시공사 내부자료

<그림 2> 취약계층 대상 임대주택 공급 현황

4.2 임대주택 밀집 분포의 완화효과 분석

2018년 공급된 단지형 임대주택을 대상으로 공간자기상관분석을 실시한 결과 Moran’s I 값은 0.2229 이며, 매입형 임대주택을 포함한 Moran’s I 값은 0.2127으로 나타나 단지형 임대주택만을 대상으로 할 때 보다 다소 낮게 측정되었다. 이는 매입형 임대주택의 공급이 서울시 도시공간의 거시적 차원에서 단지형 임대주택의 밀집 정도를 완화시키는 것으로 해석할 수 있으며, 이를 비교한 결과는 <표 3>과 같다.

단지형 임대주택과 매입형 임대주택의 공간적 패턴을 분석하기 위해 국지적 자기상관성을 기반으로 온열지점을 파악할 수 있는 할 수 있는 Getis-Ord GI* 분석을 실행하였으며, 결과는 <그림 4>와 같다. 단지형 임대주택의 핫스팟 지역은 동북권 내의 강북, 노원, 성북구의 경계 지역과 성동구 금호동, 강서구 가양동 일대, 강남구 일원동 등으로 나타났으며, 높은 값들이 집중되어 있는 곳으로 나타났다. 반면, 콜드 스팟은 종로, 중구, 용산구의 도심 중심부와 한강 이남의 서초, 강남, 송파 일대 지역으로 낮은 값들이 집중되어 있는 곳으로 나타났다. 이러한 패턴은 대규모 단지형 임대주택이 입지한 행정동과 그 주변 일대는 핫스팟 지역으로, 공급이 거의 없는 지역 일대로 콜드 스팟으로 나타난 것을 알 수 있다.

<표 > Moran’s I 분석 결과

Classification	단지형 임대주택	단지형 및 매입형 임대주택
Moran’s I	0.2229	0.2127
Z-score	7.8958	7.5697
P-value	0.001	0.001

매입형 임대주택의 핫스팟 지역은 도봉, 강북구와 강서구 화곡동, 양천구 신월동 일대, 구로구 개봉동 및 오류동 일대로 나타났으며 그 외 핫스팟 지역은 점적으로 나타났다. 반면, 한강을 중심으로 서울의 중심부에 위치한 종로, 중구, 용산구 일대를 비롯하여 서초구 반포동, 동작구 흑석동, 영등포 여의도동 일대가 대부분 콜드스팟으로 나타났다. 매입형 임대주택의 핫스팟 지역의 패턴은 주로 단지형 임대주택 이외의 지역으로 나타나며, 같은 자치구 내에서도 집중된 지역이 나타나고 있음을 보여준다.

<그림 3> Getis-Ord GI* 분석 결과

단지형 임대주택	매입형 임대주택

5. 결론

본 연구는 단지형 임대주택이 취약계층의 공간적 분리를 가져오고 있다는 비판의 대안으로 공급된 다가구 매입임대주택의 도입 배경에 주목하여 지역별 임대주택의 밀집 완화와 취약계층의 거주 밀집 완화에 미치는 영향을 분석하였다. 이를 위해 서울시 행정동 단위로 인구 1,000명당 국민기초생활보장 수급자를 종속변수로 설정하고 단지형 임대주택과 매입형 임대주택으로 구분하여 밀집 정도와의 영향관계를 분석하였다.

첫째, 임대주택의 밀집 완화 효과는 Moran’s I 지수를 통해 단지형 임대주택만을 대상으로 했을 때보다 매입형 임대주택 포함했을 때의 Moran’s I 값이 낮아짐을 통해 거시적 차원에서의 지역의 밀집 완화에는 효과가 있는 것으로 해석하였다. 이러한 효과는 매입형 임대주택이 기존 단지형 임대주택이 입지한 지역한 곳이 아닌 지역에 분산 공급되어 나타난 효과라고 볼 수 있으며, 매입형 임대주택 자체는 특정 지역에 집중되어 있음을 확인하였다. 둘째, 공간회귀분석을 통해 취약계층 밀집에 미치는 영향 요인을 분석한 결과, 단지형 임대주택은 예상한 바와 같이, 취약계층을 밀집시키는 주된 요인으로 나타났으며, 매입형 임대주택의 영향은 통계적으로 유의하지는 않았기 때문에 매입형 임대주택이 취약계층의 밀집 완화의 효과가 있다고 해석하긴 어려웠다. 그 외 취약계층을 밀집시키는 요인은 노령화지수로 높고, 순이동률이 적고, 고용 중심지에서 멀수록, 대중교통 이용이 불리한 지역일수록 밀집되는 것으로 나타났다. 또한, 공공도서관과 국공립 어린이집 공급률이 부족한 지역인 것으로 나타났다.

본 연구에서는 활용 가능한 데이터의 한계 때문에 동 단위 분석을 실행하였다. 이에 따라 광역적 차원의 분포현상을 살펴보았으나 근린차원의 분포 특성을 반영하지는 못하였으며, 분야별 생산되는 데이터의 시기가 일정하지 않아 통일된 시점을 적용하지 못하였다. 또한, 매입임대주택의 공간적 분포에 관해 밀집의 긍정적 효과와 부정적 효과가 무엇인지 심도 있게 검증된 바가 없으므로 임대주택의 밀집에 따른 부정적 효과를 전제로 하여 진행되었다. 앞으로 매입임대주택의 공간적 분포 특성과 이에 따른 다양한 측면의 영향 관계에 관한 실증연구가 진행되어 공공의 임대주택 공급 정책에 대한 보다 구체적인 시사점이 제시될 수 있도록 지속적인 연구가 필요하다.

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	논문접수 : 2019.11.07. 1차 심사 : 2019.12.09. 게재확정 : 2019.12.27.

국문요약

공공의 매입임대주택이 취약계층 밀집에 미치는 영향 분석

본 연구는 서울시를 대상으로 공공임대주택과 취약계층의 공간적 분포 관계에 대해 분석하였다. 본 연구는 과거 단지형 임대주택이 지역 간의 공급 불균형과 취약계층의 밀집시키는 요인으로 비판받아왔다는 점에 주목하여, 대안으로 공급된 매입형 임대주택의 효과를 검증하고자 하였다. 먼저, 공간자기상관성을 나타내는 Moran’s I 를 통해 지역별 공급 불균형 완화 효과를 분석한 결과, 단지형 임대주택의 Moran’s I 지수보다 매입형 임대주택을 포함한 경우,  Moran’s I 지수가 낮아졌다. 이는 거시적 차원의 불균형 완화에는 효과가 있다고 볼 수 있으나, 매입형 임대주택이 기존 단지형 임대주택과는 다른 지역에 주로 공급되어 있어 나타난 효과인 것으로 파악되었다. 둘째, 취약계층의 밀집 완화에 미치는 매입형 임대주택의 영향을 분석하기 위해서 공간회귀분석을 하였다. 분석 결과, 매입형 임대주택의 영향은 음(-)의 방향을 나타냈으나 통계적으로 유의하지는 않았기 때문에 밀집 완화 효과가 있다고 보긴 어려웠다. 이와 같은 분석 결과는 기존 매입임대주택의 위치나 지역별 총량을 고려하지 않고 지가가 저렴한 지역을 매입하기 때문에 나타난 현상이다. 현실적으로 취약계층의 주거지 확보를 위해 매입임대주택의 양적 확보가 우선시 될 수 있으나, 이러한 방식이 지속된다면 저층주거지역을 중심으로 매입임대 밀집지가 형성될 가능성을 염두에 두고 이에 대한 대응이 필요할 것으로 보인다.

주제어: 취약계층 밀집, 공공 매입임대주택, 공간회귀모형, 공간자기상관